Acheter un appartement parisien ou un immeuble de rapport à un prix parfois inférieur à celui du marché : les ventes immobilières aux enchères judiciaires — ou ventes par adjudication — offrent cette opportunité. Mais l’accès à ce marché est verrouillé : un particulier ne peut pas enchérir seul. Le ministère d’un avocat est obligatoire. Pour l’investisseur brésilien qui souhaite se constituer un patrimoine en France, ce cadre est autant une contrainte qu’un avantage stratégique.
Qu’est-ce qu’une vente immobilière par adjudication ?
La vente par adjudication est une vente aux enchères organisée sous le contrôle du tribunal judiciaire. Elle intervient le plus souvent à l’issue d’une saisie immobilière — le bien d’un débiteur défaillant est vendu pour désintéresser ses créanciers — mais aussi dans le cadre d’une liquidation judiciaire, d’une succession ou d’une indivision (on parle alors de licitation).
Toutes les conditions de la vente figurent dans un document central : le cahier des conditions de vente, déposé au greffe. Il précise la désignation du bien, la mise à prix (le prix de départ, souvent volontairement bas), les charges, l’état d’occupation, les diagnostics et les modalités de l’audience. C’est parce que la mise à prix est parfois nettement inférieure à la valeur vénale que ces ventes attirent les investisseurs — à condition d’en maîtriser les règles.
Pourquoi le ministère d’un avocat est obligatoire pour enchérir
En vertu de l’article R.322-40 du Code des procédures civiles d’exécution, les enchères sont exclusivement portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Concrètement, l’investisseur ne se déplace pas nécessairement à l’audience : c’est l’avocat qui enchérit en son nom, sur mandat.
Cette règle a une double conséquence. D’une part, elle réserve l’accès de ces ventes à ceux qui sont accompagnés d’un avocat — un filtre qui écarte une partie de la concurrence des acheteurs non préparés. D’autre part, l’avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat pour un même bien : il ne peut pas représenter deux enchérisseurs concurrents sur le même lot. Pour l’investisseur étranger, cet accès encadré est un atout : il transforme une barrière juridique en canal d’acquisition privilégié.
Investir à distance depuis le Brésil
L’investisseur brésilien n’a pas besoin d’être présent à l’audience, ni même en France. Il signe un pouvoir pour enchérir fixant une enchère maximale, remet la garantie financière, et l’avocat le représente. Toute la préparation — analyse du dossier, visite éventuelle, financement, structuration patrimoniale (SCI, régime LMNP) — s’organise en amont, à distance.
Les étapes clés et le budget à prévoir
1. L’analyse du cahier des conditions de vente. Avant toute enchère, l’avocat étudie le dossier : le bien est-il occupé (par le débiteur, par un locataire) ? Quelles charges de copropriété, quelles servitudes, quels diagnostics ? Cette vérification est décisive : aux enchères judiciaires, il n’y a ni condition suspensive de prêt ni droit de rétractation. On achète en connaissance de cause.
2. La garantie financière (consignation). Avant d’enchérir, le client remet à l’avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque, à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts, représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € (art. R.322-41 CPCE). S’y ajoute une attestation sur l’honneur relative à l’absence d’interdiction d’acheter (art. R.322-41-1). Si le client n’est pas déclaré adjudicataire, la garantie lui est restituée en fin d’audience.
3. L’audience et l’adjudication. Les enchères montent ; l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur lorsqu’aucune enchère nouvelle n’est portée.
4. Le délai de surenchère. Attention : l’adjudicataire n’est pas immédiatement propriétaire définitif. Pendant dix jours, toute personne peut surenchérir d’au moins 10 % du prix (art. R.322-50 CPCE), ce qui rouvre les enchères lors d’une nouvelle audience. Ce n’est qu’au terme de ce délai que la vente devient définitive.
5. Le coût total. Au prix d’adjudication s’ajoutent les droits de mutation, les frais de publicité foncière (environ 0,10 %), les frais préalables de la procédure (taxés) et les honoraires de l’avocat. Point d’actualité 2026 : la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taux de droits de mutation de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %) pour les acquisitions réalisées entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité des départements ont voté cette hausse, portant les droits de mutation à environ 6,32 % du prix (contre 5,81 % auparavant). L’exonération réservée aux primo-accédants ne s’applique pas à un investisseur locatif : il faut donc budgéter le taux plein.
6. Le paiement et les suites. L’adjudicataire règle le prix dans le délai fixé au cahier des conditions de vente ; à défaut, la procédure de réitération des enchères (l’ancienne « folle enchère ») remet le bien en vente, l’adjudicataire défaillant pouvant être tenu de la différence de prix, sa garantie restant acquise. D’où l’importance d’un financement sécurisé en amont.
Le rôle du Cabinet Alves Fernandes Avocats
Avocat au Barreau de Paris, Maître André Alves Fernandes porte les enchères pour le compte d’investisseurs devant le tribunal judiciaire. Le cabinet accompagne l’investisseur brésilien sur toute la chaîne : sélection et analyse du bien, lecture critique du cahier des conditions de vente, vérification de l’occupation et des charges, organisation de la consignation, rédaction du mandat avec enchère maximale, représentation à l’audience et suivi après l’adjudication (surenchère, paiement, publication du titre). Cabinet franco-brésilien, l’échange se fait en portugais, avec une lecture intégrée des enjeux du non-résident : financement, fiscalité et choix de la structure d’acquisition.
Conclusion
Les enchères immobilières judiciaires constituent une voie d’accès sérieuse — et encore méconnue des investisseurs étrangers — au patrimoine immobilier français, avec un ticket d’entrée maîtrisé et des biens parfois décotés. Le ministère d’avocat, loin d’être un simple formalisme, est la clé qui ouvre ce marché réservé. Pour évaluer une opération, sécuriser votre budget et enchérir en toute sérénité, contactez le Cabinet Alves Fernandes Avocats.
