Enchères judiciaires immobilières : l'avocat est obligatoire

Chaque année, des appartements et des immeubles sont vendus à la barre du tribunal judiciaire, à l'issue d'une procédure de saisie immobilière. Les mises à prix peuvent être sensiblement inférieures aux prix du marché, ce qui attire les investisseurs, notamment brésiliens. Mais cette porte d'entrée est étroite : on ne peut pas enchérir seul. Le ministère d'un avocat est obligatoire, et la procédure obéit à des délais stricts.

Pourquoi un avocat est indispensable

Aux termes de l'article R. 322-40 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE), « les enchères sont portées par le ministère d'un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie ». Pour un bien vendu à Paris, il s'agit donc d'un avocat du Barreau de Paris. Le même texte précise que l'avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat : il ne peut représenter deux enchérisseurs concurrents dans la même vente.

Le particulier ou la société qui souhaite acquérir ne se présente donc pas à l'audience : il donne mandat à son avocat, qui enchérit en son nom dans la limite d'un plafond arrêté à l'avance.

Le parcours de l'investisseur, étape par étape

1. L'analyse du cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente est le document central de chaque lot. Il décrit le bien, la mise à prix, les conditions de la vente, et renseigne sur l'occupation, les servitudes, les charges et les diagnostics. La vente est faite en l'état : l'investisseur ne bénéficie ni d'une condition suspensive d'obtention de prêt, ni des garanties habituelles d'une acquisition classique. Cette analyse juridique, menée avant l'audience, conditionne la valeur réelle de l'opération.

2. La garantie à remettre avant d'enchérir

Avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son mandant, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque, représentant 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieur à 3 000 € (article R. 322-41 du CPCE). Cette somme est restituée dès l'issue de l'audience à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire ; en revanche, si l'adjudicataire est défaillant, elle est acquise aux créanciers.

Lorsque l'immeuble est à usage d'habitation, l'avocat recueille en outre une attestation sur l'honneur relative à l'absence de condamnation visée à l'article L. 322-7-1 du CPCE, qui interdit à certaines personnes condamnées d'enchérir, sauf pour une occupation à titre personnel (article R. 322-41-1).

3. L'audience et la surenchère

Les enchères sont portées à l'audience d'adjudication par l'avocat, dans la limite fixée avec son client. Le bien est adjugé au plus offrant. L'opération n'est toutefois pas définitive immédiatement : toute personne peut former une surenchère du dixième au moins du prix principal (article R. 322-50), par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution dans les dix jours suivant l'adjudication (article R. 322-51). Une audience de surenchère est alors fixée dans un délai de deux à quatre mois (article R. 322-53), au cours de laquelle les enchères sont reprises sur la mise à prix ainsi relevée. Aucune nouvelle surenchère n'est possible sur la seconde adjudication (article R. 322-55).

4. Le paiement du prix et des frais

L'adjudicataire doit verser le prix au séquestre, ou le consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères ; passé ce délai, le prix est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal (article R. 322-56). Les frais de poursuite et les droits de mutation s'ajoutent au prix et doivent être justifiés dans le même délai (article R. 322-58).

Les risques à mesurer avant de se lancer

• Le financement doit être acquis avant l'audience. Il n'existe pas de condition suspensive de crédit. Si le prix n'est pas payé, la vente est résolue de plein droit et l'adjudicataire défaillant est tenu de la différence entre son enchère et le prix de revente, si celui-ci est moindre (article L. 322-12).
• L'occupation. Le bien peut être occupé. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi (article L. 322-13), mais la situation des occupants autres que le saisi, ou les baux en cours, doivent être analysés précisément avant d'enchérir.
• Le coût total. Au prix d'adjudication s'ajoutent les frais de poursuite et les droits de mutation : le budget doit les intégrer dès le départ.
• La discipline du plafond. Le montant maximal de l'enchère se fixe à froid, avant l'audience. L'emballement de la salle est l'ennemi de la rentabilité.

Un investissement à structurer des deux côtés de l'Atlantique

Pour l'investisseur brésilien, l'acquisition en France soulève des questions qui dépassent l'audience : mode de détention (en nom propre ou par société), fiscalité des revenus locatifs et des plus-values, régime de l'impôt sur la fortune immobilière, déclaration au Brésil des biens détenus à l'étranger, transmission du bien. Ces choix se préparent avant la mise à prix, pas après l'adjudication.