Un immeuble bloqué entre héritiers, un divorce qui s’enlise, une indivision que personne ne veut ni ne peut dénouer : la licitation-partage conduit ces biens devant le tribunal judiciaire, où ils sont vendus aux enchères. Pour l’investisseur, c’est un gisement méconnu, distinct de la saisie immobilière. Encore faut-il en maîtriser les règles propres — et savoir qu’il est juridiquement impossible d’y enchérir seul.
La licitation-partage, mécanisme de sortie de l’indivision
Le principe est posé à l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Tout indivisaire — héritier, ex-époux, coacquéreur — peut donc réclamer le partage à tout moment.
Encore faut-il que le bien s’y prête. Or un appartement ne se coupe pas en deux. L’article 1686 du Code civil règle l’hypothèse : lorsqu’une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères et le prix est réparti entre les copartageants. C’est la licitation.
Licitation amiable ou licitation judiciaire
Si tous les indivisaires sont d’accord et juridiquement capables, la licitation peut être organisée à l’amiable, par acte notarié. À défaut d’accord — l’hypothèse la plus fréquente — le juge tranche. L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».
Deux points méritent attention. D’abord, c’est le tribunal qui fixe les conditions de la vente : mise à prix, mesures de publicité, modalités des enchères. Ensuite, la licitation n’est ordonnée qu’après avoir écarté les alternatives — attribution préférentielle à l’un des indivisaires, partage en nature — dont le juge doit vérifier qu’elles sont impraticables ou léseraient l’équité entre copartageants.
Licitation n’est pas saisie immobilière
Les deux procédures aboutissent à une adjudication à l’audience, dans des formes largement communes. Mais leur origine diffère radicalement : la saisie immobilière est une voie d’exécution engagée par un créancier contre un débiteur défaillant ; la licitation est un acte de partage entre coïndivisaires. Pour l’investisseur, la conséquence est directe : le bien n’est pas vendu sous la pression d’une dette, mais la mise à prix arrêtée par le tribunal peut néanmoins se situer sensiblement en deçà de la valeur vénale.
La clause de substitution : le premier piège
L’article 815-15 du Code civil ouvre aux indivisaires une faculté de se substituer à l’adjudicataire dans le mois de l’adjudication. La Cour de cassation en cantonne toutefois l’application à l’adjudication des droits d’un indivisaire dans les biens indivis, et non à celle du bien indivis lui-même.
Cette disposition n’étant pas d’ordre public, le cahier des conditions de vente peut valablement stipuler un droit de substitution au profit des indivisaires. Un investisseur peut ainsi remporter l’enchère… et se voir substituer un indivisaire quelques semaines plus tard. La lecture du cahier des conditions de vente n’est donc pas une formalité : c’est le cœur du risque.
La surenchère : le second piège
Dans les dix jours suivant l’adjudication, toute personne peut former une surenchère, à condition que celle-ci soit d’au moins un dixième du prix principal de vente (article L. 322-8 du Code des procédures civiles d’exécution). L’adjudication n’est donc jamais définitive le jour de l’audience : le calendrier de financement doit intégrer cette fenêtre.
Enchérir suppose obligatoirement un avocat
L’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution est sans ambiguïté : « Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Celui-ci ne peut être porteur que d’un seul mandat. »
Aucun particulier ne peut donc enchérir en personne. L’avocat porte l’enchère au nom de son mandant, dans la limite du plafond fixé par le mandat. Avant l’audience, l’article R. 322-41 exige la remise d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieur à 3 000 euros ; cette garantie est restituée aussitôt après l’audience aux enchérisseurs non déclarés adjudicataires.
Concrètement, la mission de l’avocat couvre l’analyse du cahier des conditions de vente et du procès-verbal descriptif, la vérification de l’occupation du bien, des charges de copropriété et des servitudes, l’organisation de la consignation, la réception du mandat avec enchère maximale, la représentation à l’audience, puis le suivi post-adjudication. Cette exigence légale constitue, pour l’investisseur averti, moins une contrainte qu’un accès réservé à un marché fermé aux acquéreurs non accompagnés.
Héritiers au Brésil, immeuble en France : une configuration fréquente
Les familles franco-brésiliennes connaissent bien la situation : un appartement à Paris, des héritiers dispersés entre São Paulo, Lisbonne et la France, une indivision qui s’éternise faute d’accord sur le prix ou sur l’usage du bien. La licitation-partage est alors une issue — que l’on se place du côté de l’indivisaire qui veut sortir, ou de l’investisseur qui veut entrer.
Depuis l’étranger, deux points de vigilance. Le mandat donné à l’avocat doit être régulier en la forme : procuration, traduction et apostille, la France et le Brésil étant tous deux parties à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961. Et les fonds doivent être effectivement disponibles en France, les délais de paiement du prix et des frais taxés étant brefs et sanctionnés par la réitération des enchères.
Ce qu’il faut retenir
La licitation-partage offre à l’investisseur un accès à des biens qui n’atteignent jamais le marché libre. Elle exige en contrepartie une lecture technique du cahier des conditions de vente, une anticipation des délais de substitution et de surenchère, et le recours obligatoire à un avocat pour porter l’enchère.
Le Cabinet Alves Fernandes Avocats accompagne les investisseurs brésiliens et les familles franco-brésiliennes à chaque étape : audit du dossier de vente, sécurisation du mandat depuis l’étranger, consignation, représentation à l’audience d’adjudication et suivi jusqu’à la publication du jugement. Contactez le Cabinet Alves Fernandes Avocats pour examiner votre projet.
