Peut-on acheter un bien immobilier au Brésil sans y résider ?

Oui. La loi brésilienne n'exige ni résidence ni visa pour acheter un immeuble urbain : il faut un numéro fiscal brésilien (CPF), un acte notarié et son enregistrement au registre immobilier, qui seul transfère la propriété. Les restrictions visent les immeubles ruraux (loi n° 5.709/1971). Acheter ne fait pas de vous un résident fiscal du Brésil ; en revanche, les loyers perçus et la revente par un non-résident obéissent à des règles propres, et la trace bancaire de l'argent envoyé compte plus qu'on ne le croit.

Ce qu'il faut pour acheter

Trois choses. Le CPF, numéro d'identification fiscale, que l'administration fiscale brésilienne délivre aussi aux étrangers qui vivent à l'étranger ; il est demandé pour l'acte, pour le compte bancaire et pour les impôts. L'acte notarié (escritura pública), passé devant un tabelião, après vérification des titres, des charges et des dettes attachées au bien et au vendeur. L'enregistrement de l'acte au Registro de Imóveis compétent : au Brésil, la propriété ne passe pas à la signature mais à l'inscription (code civil brésilien, article 1.245). L'impôt municipal de transmission (ITBI) est dû à cette occasion. Un acheteur qui ne peut pas être présent agit par procuration ; la vérification préalable, en pratique la due diligence, est la partie du travail qui évite les mauvaises surprises.

Urbain, oui ; rural, encadré

La loi n° 5.709 du 7 octobre 1971 régit l'acquisition d'immeubles ruraux par les étrangers : limites de superficie exprimées en modules d'exploitation, autorisations au-delà de certains seuils, enregistrement spécial. Les immeubles urbains, appartements, maisons, locaux, ne relèvent pas de ce régime. Un projet de terre, de ferme ou de domaine demande donc une analyse spécifique avant toute promesse.

L'argent : la trace bancaire est un actif

Les fonds venant de France entrent par une opération de change auprès d'une institution autorisée, dans le cadre de la loi n° 14.286/2021 sur le marché des changes et les capitaux étrangers. Conservez chaque justificatif. Si vous envisagez un jour l'autorisation de résidence pour investisseur immobilier (résolution normative n° 36/2018 modifiée : bien urbain d'au moins 1 000 000 de reais, réduction jusqu'à 30 % dans les régions Nord et Nordeste, résidence initiale de quatre ans, présence minimale de quatorze jours par période de deux ans), le dossier exige l'attestation de l'institution bancaire sur le transfert international des capitaux ayant servi à l'achat ou au versement de l'acompte. Cette preuve se constitue au moment où l'argent entre ; elle ne se reconstitue pas après l'acte.

Acheter ne crée pas de résidence fiscale

Posséder un bien au Brésil ne vous rend pas résident fiscal brésilien : la résidence dépend du visa et des jours de présence (voir la question sur les 183 jours). Pour un résident fiscal français, le bien brésilien entre en revanche dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, la convention fiscale de 1971 ne contenant pas d'article sur la fortune. Les revenus locatifs sont imposables au Brésil, État de situation du bien (article 6 de la convention), et déclarés en France avec élimination de la double imposition.

Le régime du propriétaire non résident

Les loyers versés à un non-résident supportent une retenue à la source de 15 %, libératoire, dont le versement incombe au représentant ou mandataire au Brésil, et non au locataire (règlement de l'impôt sur le revenu, décret n° 9.580/2018, article 763 ; instruction normative RFB n° 1.455/2014). D'où la nécessité d'un mandataire doté de cette mission. À la revente, le gain en capital du non-résident est imposé à 15 %, sans les exonérations et abattements réservés aux résidents, l'impôt étant acquitté à la date de l'opération par l'acquéreur résident ou par le mandataire du vendeur (loi n° 10.833/2003, article 26 ; IN RFB n° 1.455/2014, article 21). Enfin, la convention de 1971 ne couvre pas les successions : la transmission d'un bien brésilien par un résident français se prépare des deux côtés.

Ce qu'il faut vérifier avant d'agir

• La nature du bien : urbain ou rural. Le rural obéit à la loi 5.709/1971 et change l'analyse.
• Votre résidence fiscale actuelle et future : elle décide de l'IFI, de l'imposition des loyers et du gain à la revente.
• Le circuit des fonds et ses justificatifs, surtout si une autorisation de résidence pour investisseur est envisagée.
• La désignation d'un mandataire au Brésil pour les obligations fiscales du propriétaire non résident.

Questions liées

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