Dá para comprar imóvel no Brasil sem morar no Brasil?

Sim. A lei brasileira não exige residência nem visto para comprar imóvel urbano: basta ter CPF, lavrar a escritura pública e registrá-la no Registro de Imóveis, que é o que transfere a propriedade. As restrições valem para imóvel rural (Lei nº 5.709/1971). Comprar não faz de você residente fiscal no Brasil; já os aluguéis recebidos e a revenda por não residente seguem regras próprias, e o rastro bancário do dinheiro enviado vale mais do que parece.

O que é preciso para comprar

Três coisas. O CPF, número de identificação fiscal, que a Receita Federal concede também a estrangeiros que moram no exterior; ele é pedido na escritura, no banco e nos impostos. A escritura pública, lavrada em tabelionato depois da conferência dos títulos, dos ônus e das dívidas do imóvel e do vendedor. O registro da escritura no Registro de Imóveis competente: no Brasil, a propriedade não passa na assinatura, e sim no registro (Código Civil, artigo 1.245). O ITBI municipal é devido nessa etapa. Quem não pode estar presente age por procuração; a verificação prévia, a due diligence, é a parte do trabalho que evita surpresas.

Urbano, sim; rural, com regras

A Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiros: limites de área em módulos de exploração indefinida, autorizações acima de certos patamares, registro especial. Apartamentos, casas e lojas, imóveis urbanos, não estão nesse regime. Um projeto de terra, fazenda ou sítio pede análise específica antes de qualquer promessa.

O dinheiro: o rastro bancário é um ativo

Os recursos vindos do exterior entram por operação de câmbio em instituição autorizada, no regime da Lei nº 14.286/2021 (mercado de câmbio e capitais estrangeiros). Guarde cada comprovante. Se um dia você pensar na autorização de residência para investidor imobiliário (Resolução Normativa nº 36/2018, alterada: imóvel urbano de ao menos R$ 1.000.000,00, redução de até 30% nas regiões Norte e Nordeste, residência inicial de quatro anos, presença mínima de quatorze dias a cada dois anos), o dossiê exige a declaração da instituição bancária sobre a transferência internacional dos recursos usados na compra ou no sinal. Essa prova se constrói quando o dinheiro entra; não se reconstitui depois da escritura.

Comprar não cria residência fiscal

Ter um imóvel no Brasil não torna ninguém residente fiscal brasileiro: a residência depende do visto e dos dias de presença (ver a pergunta sobre os 183 dias). Para quem é residente fiscal na França, o imóvel brasileiro entra, em contrapartida, na base do imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI), porque a convenção fiscal de 1971 não tem artigo sobre fortuna. Os aluguéis são tributáveis no Brasil, Estado onde fica o imóvel (artigo 6 da convenção), e declarados na França com eliminação da dupla tributação.

O regime do proprietário não residente

O aluguel pago a não residente sofre retenção na fonte de 15%, definitiva, cujo recolhimento cabe ao procurador ou representante no Brasil, não ao inquilino (Regulamento do Imposto de Renda, Decreto nº 9.580/2018, artigo 763; Instrução Normativa RFB nº 1.455/2014). Daí a necessidade de um procurador com essa atribuição. Na revenda, o ganho de capital do não residente é tributado a 15%, sem as isenções e reduções dos residentes, com o imposto pago na data da operação pelo adquirente residente ou pelo procurador do vendedor (Lei nº 10.833/2003, artigo 26; IN RFB nº 1.455/2014, artigo 21). Por fim, a convenção de 1971 não cobre sucessões: a transmissão de um imóvel brasileiro por residente na França se prepara dos dois lados.

O que conferir antes de agir

• A natureza do imóvel: urbano ou rural. O rural segue a Lei 5.709/1971 e muda a análise.
• Sua residência fiscal atual e futura: ela decide o IFI, a tributação do aluguel e do ganho na revenda.
• O caminho do dinheiro e os comprovantes, sobretudo se uma autorização de residência de investidor estiver no horizonte.
• A nomeação de um procurador no Brasil para as obrigações fiscais do proprietário não residente.

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